שלום עמירה ראיון: ריביות ומגמות משכנתאות
שלום עמירה, כלכלן ויועץ משכנתאות מוביל, מסביר כי בתקופה של ריביות גבוהות יש לבנות תמהיל משכנתא חכם המשלב בין יציבות לגמישות. הוא ממליץ על שילוב של כ-40% בריבית קבועה ו-60% בריבית משתנה, התאמה אישית של המשכנתא לצרכים הייחודיים, ושימוש בטכניקות משא ומתן מול הבנקים להשגת התנאים המיטביים.
שלום עמירה, כלכלן ויועץ משכנתאות בכיר עם למעלה מעשור של ניסיון בשוק הפיננסי הישראלי, מספק בראיון מיוחד תובנות מעמיקות על מצב ריביות המשכנתאות והמגמות הצפויות בשוק. כמי ששימש בתפקידי ניהול בבנקאות הקמעונאית וליווה מאות משפחות ועסקים בקבלת החלטות פיננסיות מורכבות, עמירה מציע מבט ייחודי ומקצועי על האתגרים העומדים בפני נוטלי המשכנתאות בתקופה של תנודתיות כלכלית. בראיון זה נחשף לגישתו המעשית להתמודדות עם עליית הריביות, אסטרטגיות מימון חכמות, וטיפים יישומיים לניהול משכנתא אופטימלי בשוק הנוכחי.
מגמות ריביות המשכנתאות בישראל: הערכת מצב מקצועית
שלום עמירה מתאר את המציאות הנוכחית בשוק המשכנתאות כ"תקופת מעבר מאתגרת". לדבריו, "אחרי שנים של ריביות נמוכות היסטורית, המשק הישראלי, בדומה לכלכלות המערביות, נמצא בתהליך התאמה למציאות של ריביות גבוהות יותר. זו תקופה שדורשת חשיבה מחדש על אסטרטגיות המימון המקובלות".
במבט על נתוני הריביות העדכניים, עמירה מציין כי "הריבית הממוצעת על משכנתאות בריבית קבועה לא צמודה עלתה בכ-3% בהשוואה לרמתה לפני שנתיים, ואילו במסלולי הפריים חלה עלייה של כ-2.5%". נתונים אלו מסבירים את הקושי הגובר של זוגות צעירים להיכנס לשוק הדיור, כאשר יכולת ההחזר החודשית נשחקת משמעותית.
נתונים חשובים על ריביות משכנתאות בישראל
- עלייה של כ-3% בריביות קבועות לא צמודות מאז 2022
- גידול של 2.5% בריביות הפריים בתוך שנתיים
- ירידה של כ-15% ביכולת נטילת המשכנתא הממוצעת
- כ-30% מהמשכנתאות שניתנו ב-2023 כללו תקופת גרייס חלקית
- הארכה ממוצעת של 5 שנים בתקופת המשכנתא לעומת 2021
לגבי המגמות הצפויות, שלום עמירה מציג תחזית זהירה: "אנו צופים התמתנות מסוימת בריביות לקראת המחצית השנייה של 2024, בהנחה שהאינפלציה תמשיך להתמתן. עם זאת, חשוב להבין שהירידה תהיה הדרגתית ולא דרמטית, ולא צפויה חזרה לרמות הריבית הנמוכות שהכרנו לפני 2022".
עבור לקוחות הבנת מגמות אלה היא קריטית לתכנון פיננסי נבון ולקבלת החלטות מושכלות בנוגע לנטילת משכנתא חדשה או מיחזור הלוואה קיימת.
בניית תמהיל משכנתא אופטימלי בתקופת ריבית גבוהה
"התמהיל הנכון של המשכנתא הוא לב העניין," מדגיש שלום עמירה. "בתקופה של ריביות גבוהות, היכולת לבנות תמהיל חכם שמשלב יציבות לצד גמישות היא המפתח להצלחה לטווח ארוך." עמירה מסביר שהגישה המסורתית של חלוקה שווה בין מסלולים שונים אינה בהכרח הפתרון האופטימלי כיום.
נקודת מבט מקצועית
"בניגוד למה שחושבים, דווקא בתקופות של ריבית גבוהה, הנטייה צריכה להיות לכיוון מסלולים משתנים שיאפשרו ליהנות מירידות ריבית עתידיות. אני ממליץ על כ-40% בריבית קבועה להבטחת יציבות, ו-60% בריבית משתנה שתאפשר גמישות. זאת בניגוד למצב שוק של ריביות נמוכות, שבו הייתי ממליץ על יותר קיבוע." – שלום עמירה
בהתייחסו למסלולים הספציפיים, עמירה מרחיב: "המסלול הקבוע הלא צמוד מציע כיום תשואות אטרקטיביות יחסית ויכול לשמש כעוגן בתמהיל. במקביל, מסלולי פריים מאפשרים גמישות רבה, כשהציפייה היא שנראה ירידות ריבית בשנים הקרובות. מסלולי הצמדה למדד כדאיים פחות כרגע, בהתחשב בתחזיות האינפלציה הנוכחיות."
| קריטריון | ריבית קבועה | ריבית משתנה |
|---|---|---|
| יציבות החזר חודשי | גבוהה מאוד | נמוכה יחסית |
| פוטנציאל לירידת ריבית | אין | גבוה |
| עלות פירעון מוקדם | גבוהה (עמלת היוון) | נמוכה |
| התאמה למשקיעים שמרניים | גבוהה | בינונית |
| גמישות בתכנון ארוך טווח | נמוכה | גבוהה |
| יתרון בסביבת ריבית עולה | גבוה | נמוך |
| יתרון בסביבת ריבית יורדת | נמוך | גבוה |
שלום עמירה מציע גישה מעשית בבניית תמהיל המשכנתא: "חשוב לבנות את התמהיל בצורה שמותאמת למאפיינים האישיים – רמת ההכנסה, יציבות תעסוקתית, תכניות עתידיות לגבי הנכס, ומידת הנכונות לקחת סיכונים. אין פתרון אחיד שמתאים לכולם."
אסטרטגיות להתמודדות עם עליית הריביות
בהתמודדות עם סביבת ריביות גבוהה, שלום עמירה מציע מספר אסטרטגיות מעשיות שיכולות לסייע למשפחות לנהל את המשכנתא בצורה אופטימלית:
הארכת תקופת המשכנתא
"הארכת תקופת המשכנתא היא כלי יעיל להקטנת ההחזר החודשי," מסביר עמירה. "בעוד שמשכנתא ל-30 שנה הייתה נחשבת ארוכה בעבר, היום אני ממליץ לשקול אפילו תקופות של 35 שנה במקרים מסוימים, במיוחד עבור זוגות צעירים." הוא מדגיש שחשוב לוודא שההסכם כולל אפשרות לפירעון מוקדם ללא קנסות משמעותיים, כדי לאפשר גמישות בעתיד.
שימוש מושכל במסלולי גרייס
עמירה מציין כי "גרייס חלקי, שבו משלמים רק את הריבית בשנים הראשונות, יכול להפחית משמעותית את ההחזר החודשי בתקופה הקריטית של תחילת המשכנתא. זה מאפשר התארגנות כלכלית טובה יותר והתמודדות עם הוצאות נוספות כמו ריהוט או שיפוצים." עם זאת, הוא מזהיר שיש לקחת בחשבון את העלות הכוללת הגבוהה יותר בטווח הארוך.
משא ומתן אפקטיבי מול הבנקים
איך ניתן להשיג ריבית טובה יותר במשא ומתן מול הבנקים?
לפי שלום עמירה, המפתח להשגת ריבית טובה יותר הוא הכנה מדוקדקת ופניה למספר בנקים במקביל. "חשוב להגיע עם נתונים מדויקים על פרופיל ההכנסות, תלושי שכר עדכניים, דוחות מס מסודרים ואישורי הון עצמי. הצגת הצעות מתחרות מבנקים אחרים היא כלי חזק במשא ומתן. בנוסף, מומלץ לפנות גם לבנקים שאינם הבנקים בהם מנוהלים חשבונותיכם – לעתים קרובות הם יציעו תנאים טובים יותר כדי למשוך לקוחות חדשים. יועץ משכנתאות מנוסה יכול לסייע משמעותית בתהליך זה, כיוון שהוא מכיר את נקודות הגמישות של כל בנק ואת המועד האופטימלי להגשת הבקשות."
"אל תקבלו את ההצעה הראשונה," מדגיש שלום עמירה. "ריביות המשכנתא הן נושא למשא ומתן, ובנקים שונים מציעים תנאים שונים. פנייה למספר בנקים במקביל והצגת הצעות מתחרות יכולים להוביל להפחתה משמעותית בריבית." הוא ממליץ להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי שמכיר את נקודות הגמישות של כל בנק.
האם כדאי לקחת משכנתא בריבית קבועה או משתנה במצב השוק הנוכחי?
לפי שלום עמירה, בתקופת ריביות גבוהות כמו עכשיו, שילוב מאוזן בין ריבית קבועה ומשתנה הוא הגישה הנכונה. "אני ממליץ על כ-40% מהמשכנתא בריבית קבועה, שמבטיחה יציבות ומונעת זעזועים בתקציב המשפחתי, ואילו כ-60% בריבית משתנה מאפשרים גמישות וליהנות מירידות ריבית עתידיות. חשוב להדגיש שתמהיל זה אינו אחיד לכולם – יש להתאים אותו למצב הפיננסי האישי, ליציבות התעסוקתית ולמידת הנכונות לקחת סיכונים. למשל, אדם עם הכנסה לא יציבה עשוי להעדיף יותר ריבית קבועה, בעוד שאדם עם כרית ביטחון משמעותית יכול לקחת יותר ריבית משתנה."
הגדלת ההון העצמי
"הגדלת ההון העצמי היא אחת הדרכים היעילות ביותר להפחית את עלויות המשכנתא," אומר עמירה. "כל 5% נוספים של הון עצמי יכולים להוביל להפחתה של 0.1-0.2% בריבית, שמצטברת לסכומים משמעותיים לאורך חיי ההלוואה." הוא מציע לשקול אפשרויות כמו הלוואות מבני משפחה, משיכת כספים מקרנות השתלמות (בכפוף לכדאיות המס) או דחייה קצרה של הרכישה לצורך חיסכון נוסף.
מיחזור משכנתא: מתי זה כדאי?
שלום עמירה מדגיש כי "מיחזור משכנתא אינו מהלך שיש לבצע באופן אוטומטי, אלא החלטה מחושבת המבוססת על ניתוח כלכלי מעמיק." הוא מציג מספר תנאים שיהפכו את המיחזור לכדאי:
פער ריביות משמעותי
"המיחזור יהיה כדאי בדרך כלל כאשר קיים פער של לפחות 0.5% בריבית הממוצעת לעומת ההלוואה הקיימת," מסביר עמירה. "חשוב לחשב את החיסכון הכולל לאורך תקופת ההלוואה אל מול עלויות המיחזור, שכוללות עמלות פירעון מוקדם, עמלות פתיחת תיק, שמאות ועוד."
מתי כדאי למחזר משכנתא קיימת?
שלום עמירה מסביר שמיחזור משכנתא כדאי במספר תרחישים: "ראשית, כשיש פער של לפחות 0.5% בריביות בין המשכנתא הקיימת לריביות הנוכחיות בשוק. שנית, כשנותרו מעל 10 שנים לסיום ההלוואה, כך שהחיסכון המצטבר יצדיק את עלויות המיחזור. שלישית, כשחל שינוי משמעותי במצב הפיננסי האישי, למשל עלייה בהכנסות שמאפשרת הגדלת החזרים או ירידה שמחייבת פריסה מחדש. לבסוף, כשמתגלות עלויות נלוות שלא נלקחו בחשבון במשכנתא המקורית. בכל מקרה, חשוב לבצע בדיקת כדאיות מקיפה הכוללת את כל העלויות הנלוות למיחזור, כולל עמלות פירעון מוקדם, דמי פתיחת תיק חדש, שמאות ועלויות משפטיות."
תקופה ארוכה להחזר
"ככל שנותרו יותר שנים לסיום המשכנתא, כך גדל הפוטנציאל לחיסכון במיחזור," אומר עמירה. "בדרך כלל, מיחזור יהיה כדאי כלכלית כאשר נותרו לפחות 10 שנים לסיום ההלוואה, אחרת העלויות הנלוות עשויות לאכול את החיסכון."
שינוי במצב הפיננסי
"שינויים משמעותיים בהכנסה, כמו קידום בעבודה או לחילופין פיטורים, עשויים להצדיק מיחזור גם ללא שינוי בריביות," מסביר עמירה. "המיחזור מאפשר התאמה של גובה ההחזר החודשי ותקופת ההלוואה למצב הפיננסי החדש."
נקודת מבט מקצועית
"מיחזור משכנתא הוא הזדמנות לא רק לשפר ריביות, אלא גם לתקן טעויות שנעשו בתכנון המקורי של המשכנתא. זה הזמן להתאים את התמהיל, להוסיף גמישות ולהתאים את המשכנתא לשלב החיים הנוכחי. אל תתמקדו רק בריבית – בחנו את התמונה הכוללת." – שלום עמירה
פלטפורמת Daluang מציעה כלים מתקדמים וגישה למומחים מובילים לבדיקת כדאיות מיחזור משכנתא, המאפשרים לנתח בקלות את הפרמטרים השונים ולקבל החלטה מושכלת.
תכנון פיננסי חכם בתקופת ריביות גבוהות
מעבר להיבטים הטכניים של המשכנתא עצמה, שלום עמירה מדגיש את החשיבות של תכנון פיננסי כולל בתקופה מאתגרת זו:
בניית כרית ביטחון
"בתקופה של ריביות גבוהות ואי ודאות כלכלית, חשוב במיוחד לבנות כרית ביטחון משמעותית," אומר עמירה. "אני ממליץ על חיסכון של לפחות 6 החזרי משכנתא חודשיים, שיאפשר התמודדות עם אירועים בלתי צפויים כמו אובדן עבודה זמני או הוצאות חריגות."
איזון בין הוצאות דיור והשקעות
"טעות נפוצה היא להקדיש את מרבית המשאבים להחזרי משכנתא, על חשבון חסכונות והשקעות," מסביר עמירה. "הגישה הנכונה היא לשמור על איזון, כך שהוצאות הדיור (כולל משכנתא, ארנונה ועלויות תחזוקה) לא יעלו על 30-35% מההכנסה נטו המשפחתית."
האם כדאי לנצל את הריביות הגבוהות להשקעות חלופיות?
שלום עמירה מציע גישה מאוזנת: "הריביות הגבוהות אכן יוצרות הזדמנויות השקעה מעניינות, במיוחד באפיקים סולידיים כמו פיקדונות ואג"ח. אם יש לכם עודף מזומנים, שווה לשקול האם להשקיע אותם או להגדיל את ההון העצמי בדירה. הכלל המנחה הוא פשוט – אם אתם יכולים להרוויח יותר באפיק השקעה אחר מאשר הריבית שאתם משלמים על המשכנתא (אחרי התחשבות במס), יש היגיון כלכלי להשקיע במקום להגדיל הון עצמי. עם זאת, חשוב לזכור את ההיבט הפסיכולוגי – משכנתא נמוכה יותר מפחיתה לחץ ומגדילה את תחושת הביטחון הכלכלי, ולכן עבור משפחות רבות שווה להעדיף הקטנת המשכנתא גם במחיר של תשואה נמוכה יותר."
התייחסות לאפשרויות מימון חלופיות
"בחלק מהמקרים, שילוב של אשראי חוץ בנקאי יכול להיות פתרון משלים למשכנתא," מציע עמירה. "למשל, הלוואה מקרובי משפחה בריבית נמוכה יכולה להפחית את גובה המשכנתא ולשפר את תנאיה. חשוב לעגן הסכמים כאלה בצורה משפטית ברורה למניעת סכסוכים עתידיים."
המלצות ליישום מיידי מאת שלום עמירה
בסיום הראיון, שלום עמירה מציע מספר המלצות מעשיות שאפשר ליישם מיד:
- בדיקת כדאיות תקופתית – "בדקו את תנאי המשכנתא שלכם לפחות פעם בשנה, והשוו אותם לתנאים בשוק. מיחזור לא תמיד כדאי, אך חשוב להיות מודעים לאפשרויות."
- שמירה על גמישות – "בנו את המשכנתא עם אפשרויות לגמישות עתידית, כמו יכולת לשנות מסלולים, לבצע פירעונות חלקיים ללא קנס, ולהאריך תקופה במידת הצורך."
- הימנעות מהעמסת יתר – "אל תמתחו את היכולת הפיננסית שלכם עד הקצה. חשוב שיישאר מרווח נשימה לעליות ריבית, הוצאות בלתי צפויות וירידה אפשרית בהכנסות."
- תיעדוף פירעונות חלקיים – "אם יש באפשרותכם לבצע פירעונות חלקיים, התחילו במסלולים היקרים ביותר מבחינת ריבית."
- דיון פתוח עם הבנק – "אל תחששו לפנות לבנק אם אתם נקלעים לקשיים. לבנקים יש אינטרס לעזור ללקוחות להמשיך לעמוד בהחזרים, והם לעתים קרובות יציעו פתרונות כמו פריסה מחדש או דחיית תשלומים."
כיצד יש להיערך לשינויים בתנאי המשכנתא בעקבות החלטות בנק ישראל?
שלום עמירה מדגיש את חשיבות המעקב והגמישות: "ראשית, חשוב לעקוב באופן רציף אחרי החלטות הריבית של בנק ישראל והתבטאויות הנגיד, שנותנות רמזים לגבי המדיניות העתידית. שנית, יש לבנות כרית ביטחון כלכלית שתאפשר התמודדות עם עליית תשלומים, במיוחד אם יש חלקים משמעותיים של המשכנתא בריבית משתנה. שלישית, מומלץ לשמור על גמישות בתמהיל המשכנתא, כך שיהיה אפשר להגיב לשינויי ריבית משמעותיים. לבסוף, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות לפני כל החלטה משמעותית, ולבחון מחדש את תנאי המשכנתא לפחות פעם בשנתיים."
סיפורי הצלחה מהשטח: לקוחות של שלום עמירה
סיפור הצלחה – משפחת כהן
"משפחת כהן פנתה אליי עם משכנתא של 1.2 מיליון ש"ח, שנלקחה לפני 4 שנים בתמהיל לא אופטימלי. לאחר ניתוח מעמיק, ביצענו מיחזור שהוביל לחיסכון של למעלה מ-200,000 ש"ח לאורך חיי ההלוואה, תוך שמירה על אותו החזר חודשי. המפתח היה שילוב חכם של מסלולים והתאמה מדויקת לפרופיל הפיננסי המשפחתי."
סיפור הצלחה – זוג צעיר
"זוג צעיר עם הכנסה משותפת של 18,000 ש"ח נטו התקשה לקבל אישור למשכנתא בגובה הנדרש לרכישת דירתם הראשונה. באמצעות תכנון מדויק של המשכנתא, שכלל שימוש בגרייס חלקי בשנים הראשונות ושילוב חכם של מסלולים, הצלחנו להגדיל את כושר ההחזר המחושב שלהם ב-20%, מה שאפשר להם לרכוש את הדירה המבוקשת."
סיכום
שלום עמירה מדגיש כי "בתקופה של אתגרים בשוק המשכנתאות, התכנון וההבנה המעמיקה של האפשרויות הפיננסיות הם המפתח להתמודדות מוצלחת. הלוואת משכנתא היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר בחיי רוב האנשים, ולכן חשוב לקבל אותה בצורה מושכלת ומבוססת."
עמירה משכנתנאות המתמחה בליווי לקוחות בתהליכי קבלת החלטות פיננסיות מורכבות, מציעה שירותי ייעוץ משכנתא מקצועיים המותאמים לצרכים הייחודיים של כל לקוח. הגישה המשלבת ידע מעמיק עם התייחסות אישית מאפשרת ללקוחות לנווט בהצלחה את האתגרים הנוכחיים בשוק המשכנתאות.
"התקופה הנוכחית מציבה אתגרים, אך גם הזדמנויות," מסכם עמירה. "עם הכוונה נכונה והבנה מעמיקה של המערכת, ניתן להגיע לתוצאות אופטימליות גם בסביבת ריביות גבוהה."
עוד על שלום עמירה
פרופיל מלא שלום עמירה
כל המומחים המובילים